城市更新的源动力——从地标到产业聚合社区

今天下午，我非常荣幸被上海市互联网+俱乐部(IClub)邀请，做一次有关于城市更新主题的分享。

其实，说到城市更新，最近给我冲击最大的就是西雅图的South Lake Union(南湖联盟区)这个区域，它跟亚马逊这个公司有着千丝万缕的联系。

其实，大部分西雅图人都还记得上世纪90年代初南湖联盟区的情况：

但是，亚马逊这家美国最早最大的网络电子商务公司公司的到来，让这块地区开始变了模样。亚马逊从1995年开始的经营网络书籍销售业务，到现在扩及了范围相当广的其他产品，已成为全球商品品种最多的网上零售商和全球第二大互联网企业。

创始人贝佐斯喜欢城市，它领导下的亚马逊就把西雅图当成了自己的家，一直在扩张，也一直没有离开过。

直到现在，也就是2017年，我们经过网络上的数据分析：亚马逊占据了西雅图South Lake Union区30多栋写字楼，共计92万平方米，约占西雅图市中心A级写字楼的1/4，总写字楼面积的12%。

有了亚马逊的光环效应，这里聚集了一批优秀的互联网人才，不少科技初创企业，甚至大公司的分部，包括Google，FaceBook，也纷纷进军西雅图市中心建立分部，这样一来，南湖联盟区形成了更丰富更健康的商业生态。

同时，以前怎么都建不起来的公寓酒店也都建起来了，而且都距离亚马逊较近，非常便于亚马逊员工走路或骑车上下班，碳足迹会更小，更环保。

同时，服务性公司纷纷在亚马逊附近选址，比如波士顿的东北大学就在亚马逊对面建了个分校区。

交通体系也开始得到改善：亚马逊与Fred Hutchinson癌症研究中心、健康合作社还有华盛顿大学医学中心合作建立了南湖区轻轨系统，也算是公共福利了。

服务配套迅速完善，曾经的老旧工业区，因亚马逊进驻焕然一新，南湖区也成为西雅图人娱乐或用餐的新选项。

甚至，当地零售模式也被亚马逊改变！

亚马逊全球房地产与设施总监约翰·舍特勒尔(JohnSchoettler)曾经说：

“一旦我们开始入驻，

一切都将围绕我们展现出勃勃生机。”

人们都惊叹：

这个企业简直比政府对市中心的影响力还要大！

反观我们中国，现在，中国超过一半的人口居住在城市。并且预计到2025年，城市人口将达到10亿左右——约占中国人口数量的70%、全球人口总量的1/8。

虽然大量的人往城里挤，发达城市的房价如此坚挺，但是我们还是看到了大量的“空城”、“卧城”，没有人的城市区域、或者只是用来睡觉的地方。

前几年，我们受凤凰集团的委托，开始做浦西世博会地块的城市更新规划。

在深入项目地进行调查之后，我们发现，2010年世博会期间，这片土地上每天会有100000人，很多人都有排队10小时进一个场馆的回忆。但是在我们去调研的时候，世博区空无一人。

这里没有任何事情在发生，人们不在这里“产生价值”，也就是工作，也自然不会定期到这里聚集，自然也不会产生任何定期的消费…… 这一连串的现象背后的原因就是——没有产业。

这不禁让我们质疑：城市，真的会让生活更美好么？

或者事情的真相应该是：

产业，让城市更精彩。

同时，在研究了全球20多个城市更新案例之后，我们发现：不管是之前说的南湖联盟区，还是伦敦的金丝雀码头(这里90%的空间用于办公，而产业中60%以上的都是金融业)；还是国内的798等等。他们都印证了我们的一个观点：

产业聚合是城市更新的动力源泉。

所以，在凤凰汇浦西的规划中，我们特别强调将凤凰集团的产业导入，将生活方式导入，创造出产城人真正的融合的城市魅力区。

那为什么要是产城人？

产即产业，产业是一个区域的心脏，是城市生长或城市更新的动力源泉。因为产业创造价值，从小的角度来说，它让在这个地区生活及工作的人的生活水平得以改善，从大的角度来说，它能让整个城市，甚至一个国家在全球竞争中更有竞争力。

有了好的产业聚合，人才才会定期地来到这里，才能被源源不断地吸引过来，才能真正实现这个地区的可持续发展。

城即消费，你理解是商业也可以，它让街区更有活力，让人们的体验度更好，让人们在另一个层面彼此看见，彼此连接，它能体现社区的魅力与温度。

人即居住，这可以是酒店，可以是住宅、公寓。当人们在一个地区扎根下来，最直接的就是在那里居住，有了居住，就会有归属感，有更深层次的情感的连接。同时，它让这个城市区域在晚上是有“夜生活”的，让这块区域更有魅力。

这三个模块在我看来，是相辅相成的关系：有了产业，就会带动消费与居住，如果没有想匹配的消费与居住，这块的产业也不会可持续。

但其中最关键的点就是——

产业聚集

作为一个设计人，我的思考点是：

如何用设计促进产业聚合？

这里，我想与大家分享一个案例：

市北高新园区

她是上海中心城区市级开发区，是距上海市中心人民广场最近的高新技术产业园区之一，直线距离仅8公里。园区东临泗塘河，西至彭越浦河，北至走马塘河和场中路，南至汶水路，园区规划面积3.15平方公里。

在深入走访过项目地之后，我们发现，这是一个很典型的过去的工业化城市，在中国大江南北都可以发现。虽然如此，我们还是看到了市北高新区的四大潜力：

在我们的设计中，

我们始终围绕产业聚合，导入产业及生活。

产业聚合其中最关键的诱因之一

连接

Connect

连接的前提是——“看到”与“被看到”。

在建筑的尺度及建筑与建筑之间、建筑与环境之间的尺度上，

我们做得更为人性化：

而在高层的布置上，传统的开发模式是

1.高架视线和噪音对塔楼的不利影响

2.交通不便

3.塔楼布局较散难以形成城市形象

而我们FTA的开发模式：

1.塔楼内置，避免高架影响，土地价值最大化体现。

2.塔楼布置于内侧城市支路，高可达性

3.集聚的塔楼，打造区域形象，形成城市客厅

我们希望创造人们随时可以交流的环境，

打造并串联城市的开放空间，

人们可以在这里漫步、驻足、互动、交流。

哈佛商业评论拿出令人信服的证据表明：

多样性孕育创新，并能推动市场增长

有研究称：一个城市，如果其规模是邻近城市的10倍，其创新能力就不只是后者的10倍，而是17倍；一个规模是小镇的50倍的城市，其创新能力是后者的130倍。城市其实是一个有着丰富的物种多样性的生态系统，每个物种的数量在互动中达到平衡。多样性越强，说明系统越强大。

所以，我们在这个城市广场里创造出各种多样化的“场景”，激发人们创新。

铁轨拆不拆？

当时，大家对它的意见颇多，但是在我们的坚持下，这条铁轨被保留了下来。因为我们认为：这是市北高新独一无二的东西，是对多样性的尊重，也是对历史人文的尊重。对于城市更新来说，真正决定价值的不是建筑里的空间，而是建筑外的空间。

于是人们就可以：

总结一句话：

以城促产，以产兴城

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